最高法院：竞买人不符合变卖公告要求的资质条件是否应予撤销变卖？

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案例索引

（2019）最高法执监403号，青岛同泰房地产开发有限公司、青岛同泰建设集团有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

02

案件当事人

申诉人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司、青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜。

申请执行人：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司。

利害关系人：青岛邦倬置业有限公司。

03

基本案情

中国农业银行青岛黄岛支行诉同泰房地产公司等金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，青岛中院于2019年3月1日作出变卖公告，将被执行人同泰房地产公司所有的位于青岛市世纪大道999号同泰华府在建工程予以变卖。青岛邦倬置业有限公司参与变卖程序并成交。2019年3月21日，青岛中院作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定，将同泰房地产公司在建工程的所有权归买受人邦倬置业公司所有。2019年4月3日，青岛中院向黄岛区不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。
同泰房地产公司等对上述执行行为不服，提出异议，请求确认拍卖无效。主要理由为，变卖公告对竞买人的资格条件作出了明确规定，即“买受人须具备相应房地产开发资质”，而本案买受人邦倬置业公司于2019年3月15日成立，尚不具备房地产开发资质，其参与此次变卖并最终竞得案涉财产，违反法律规定。
青岛中院认为，变卖公告中确实要求买受人须具备相应房地产开发资质，但其本意是寻找接手在建工程后能够继续开发的买受人，以更好地维护好广大购房业主的合法权益；我国现行的法律、行政法规和司法解释中没有明确的土地及地上在建工程竞买资格的限制性规定，故同泰房地产公司等认为邦倬置业公司在未取得房地产开发资质的情况下即参与变卖程序并竞买成功违反了《网拍规定》第三十一条第一款第（四）项规定的异议理由不能成立,不予支持。驳回异议请求。
山东高院认为，邦倬置业公司在不具备变卖公告中明确的竞买人资格条件的情况下参与竞买，属变卖程序中的瑕疵,但从变卖的结果看，没有证据证明因邦倬置业公司参与竞买而出现严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，同时,邦倬置业公司按照变卖的要求缴纳了所有应该缴纳的款项，且根据变卖公告和变卖须知的要求其应自行承担可能产生的不利后果。故，该变卖瑕疵不足以导致撤销本案变卖行为的后果。

04

裁判理由

最高法院认为，本案争议焦点问题是青岛中院的变卖是否符合法律规定。重点涉及青岛中院在变卖公告中明确竞买人需具备房地产开发资质，又在买受人就其没有开发资质一事进行咨询的情况下认定买受人可以参加变卖，是否在实质上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件。
网络司法拍卖规定（点击标题可查阅全文）第三十一条第五项规定，对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的，属于撤销拍卖的法定事由之一。本案中，青岛中院在变卖公告中明确强调“买受人须具备相应房地产开发资质”，又在邦倬置业公司参与竞买时就其没有取得房地产开发资质电话询问后，电话答复邦倬置业公司可以参与竞买。青岛中院的变卖行为在客观上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产权益，应当认定符合网拍规定第三十一条第五项“对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的”的规定。综上，青岛中院、山东高院异议、复议裁定适用法律不当，予以纠正，裁定撤销相关执行裁定。